¡Aceptaron tu oferta! ¿Y ahora qué? Las primeras responsabilidades de un comprador de vivienda en Florida

1. Primero, comprende la fecha de entrada en vigor de tu contrato

Aquí es donde comienza todo.

En Florida, una oferta no necesariamente se convierte en un contrato formalizado simplemente porque el vendedor haya aceptado verbalmente.

Bajo el contrato AS IS comúnmente utilizado por Florida Realtors y The Florida Bar, la fecha de entrada en vigor, conocida como Effective Date, generalmente se establece cuando la última oferta o contraoferta ha sido firmada o inicialada por las partes correspondientes y entregada según lo exige el acuerdo.

¿Por qué es importante?

Porque los plazos establecidos en el contrato se calculan a partir de esa fecha.

El plazo para entregar tu depósito.

El período para realizar las inspecciones.

Los plazos relacionados con la solicitud y aprobación del financiamiento.

Y finalmente, la fecha de cierre.

No todos los contratos de Florida calculan los plazos de la misma manera. Algunos utilizan días calendario, otros días laborables y determinadas disposiciones pueden extender ciertos vencimientos cuando coinciden con fines de semana o días festivos.

Antes de hacer cualquier otra cosa, solicita a tu agente de bienes raíces que confirme la fecha de entrada en vigor del contrato y te proporcione un calendario por escrito con todos los plazos importantes.

No supongas que tienes automáticamente tres días para cancelar la compra. Los contratos residenciales de Florida generalmente no conceden ese derecho simplemente porque una oferta haya sido aceptada.

2. Tu depósito en escrow: Dinero que podrías necesitar casi inmediatamente

Una de tus primeras responsabilidades financieras podría ser entregar el depósito de buena fe, conocido como Earnest Money Deposit.

También puede llamarse depósito inicial o depósito en escrow.

Es dinero que entregas conforme al contrato de compraventa para demostrar tu compromiso con la transacción.

Por ejemplo, supongamos que estás comprando una vivienda de $350,000 y tu contrato requiere un depósito inicial de $5,000.

Debes entregar ese depósito a la entidad designada para mantenerlo en custodia dentro del plazo establecido en tu contrato.

La cantidad y el plazo son condiciones negociables. No existe una regla universal en Florida que obligue a todos los compradores a depositar el mismo porcentaje o cantidad.

¿Pierdes ese dinero?

No. Cuando la compra se completa exitosamente, el depósito generalmente se acredita a los fondos que debes aportar al cierre.

Pero hay algo igualmente importante.

Tu depósito no es automáticamente reembolsable simplemente porque cambies de opinión.

Tus derechos dependen del contrato, las contingencias aplicables, las notificaciones requeridas y el cumplimiento de tus obligaciones.

Y aquí quiero recomendarte una precaución de seguridad.

Antes de enviar dinero, verifica independientemente las instrucciones de transferencia con la compañía de títulos o el agente de cierre, utilizando un número telefónico confiable.

Nunca confíes únicamente en instrucciones bancarias recibidas mediante un correo electrónico o mensaje de texto inesperado.

El fraude relacionado con transferencias de dinero en transacciones inmobiliarias representa un riesgo serio.

3. Programa la inspección de la vivienda inmediatamente

Esta es una de las responsabilidades más importantes que debes atender después de firmar el contrato.

Tu período de inspección podría ser relativamente corto.

Y el tiempo ya podría estar corriendo.

La inspección te permite conocer mejor las condiciones de la propiedad antes de continuar con la compra.

Una inspección general puede evaluar el techo, la plomería, el sistema eléctrico, el aire acondicionado y la calefacción, los componentes estructurales y otras áreas accesibles.

Pero en Florida, algunas inspecciones adicionales pueden ser especialmente importantes.

Inspección de cuatro puntos (Four Point Inspection): Generalmente evalúa el techo, el sistema eléctrico, la plomería y el sistema de aire acondicionado y calefacción para fines de seguro.

Inspección de mitigación de viento (Wind Mitigation): Documenta características de protección contra vientos fuertes que podrían afectar el costo del seguro de vivienda.

Inspección del techo: Puede ayudar a identificar su condición, antigüedad y posibles problemas relacionados con el seguro.

Inspecciones adicionales: Dependiendo de la propiedad, podrías necesitar evaluaciones especializadas para termitas, moho, piscinas, sistemas sépticos, pozos de agua u otras condiciones.

Una inspección general no reemplaza necesariamente todas las inspecciones especializadas.

También debes comprender la diferencia entre una inspección y una tasación hipotecaria.

La inspección te ayuda a conocer las condiciones de la propiedad. La tasación u otra valoración aceptable ayuda al prestamista a evaluar su valor.

Ninguna debe considerarse automáticamente un sustituto de la otra.

Si la inspección identifica problemas, conversa rápidamente con tu agente de bienes raíces sobre tus opciones.

Tu derecho a solicitar reparaciones, negociar créditos o cancelar el contrato dependerá de las condiciones y los plazos específicos establecidos en el acuerdo.

4. Comienza a buscar el seguro de vivienda inmediatamente

Esto es especialmente importante en Florida.

El seguro no debería ser algo en lo que pienses pocos días antes del cierre.

¿Por qué?

Porque el costo del seguro afecta directamente tu pago mensual total de vivienda.

Supongamos que tu preaprobación hipotecaria se calculó utilizando un seguro estimado de $2,400 anuales.

Eso equivale a $200 mensuales.

Pero después de recibir las cotizaciones reales, descubres que el seguro cuesta $4,200 anuales.

Eso equivale a $350 mensuales.

Tu gasto mensual estimado de vivienda acaba de aumentar $150.

Dependiendo de tus ingresos, deudas y programa hipotecario, esa diferencia podría afectar tu calificación.

La condición del techo, la antigüedad de la propiedad, el tipo de construcción, la ubicación, el historial de reclamaciones y otras características pueden afectar la disponibilidad y el costo del seguro.

También podría requerirse un seguro contra inundaciones, dependiendo de la ubicación de la propiedad, la determinación de zona inundable y los requisitos del financiamiento.

Y recuerda que el seguro de vivienda y el seguro contra inundaciones son coberturas diferentes.

Mi recomendación: Solicita cotizaciones de seguro tan pronto acepten tu oferta y compártelas con tu profesional hipotecario antes de asumir que tu pago mensual original todavía funciona.

No esperes hasta que el departamento de evaluación hipotecaria descubra que el costo del seguro es considerablemente mayor de lo previsto.

5. Tu profesional hipotecario necesita el contrato completamente firmado

Una vez que el contrato de compraventa está formalizado, tu profesional hipotecario necesita una copia completa, incluyendo todos los anexos correspondientes.

¿Por qué?

Porque ahora tu solicitud hipotecaria debe vincularse a una propiedad específica y a las condiciones reales de la compra.

Esto incluye el precio de compra, la dirección de la propiedad, la fecha de cierre, las condiciones de financiamiento, las concesiones del vendedor y otros términos relevantes.

Tu profesional hipotecario podría necesitar documentos actualizados, como comprobantes recientes de ingresos, estados de cuenta bancarios, documentación de activos, información laboral o explicaciones sobre determinadas transacciones financieras.

Aunque ya hayas recibido una preaprobación, podrían solicitarte documentación adicional.

Tu préstamo también podría presentarse nuevamente a un sistema automatizado de evaluación hipotecaria.

Estos sistemas analizan la solicitud conforme a los requisitos del programa correspondiente.

Sin embargo, una recomendación favorable del sistema automatizado no constituye una aprobación final.

El prestamista todavía debe verificar la información y satisfacer las condiciones de evaluación aplicables.

Mientras más rápido proporciones documentación completa y correcta, mejor preparado estará tu equipo hipotecario para identificar y resolver posibles problemas antes de que venzan los plazos del contrato.

6. Comprende los plazos de tasación y financiamiento

La mayoría de las compras financiadas requieren una valoración aceptable de la propiedad, aunque determinados programas y transacciones pueden permitir métodos alternativos de valoración o exenciones de tasación.

Cuando se requiere una tasación, el prestamista generalmente la coordina mediante su proceso autorizado.

El comprador frecuentemente es responsable del costo correspondiente, dependiendo del acuerdo de financiamiento.

Pero hay otro plazo importante que debes comprender.

Tu contrato podría exigirte solicitar financiamiento dentro de un número determinado de días y obtener la aprobación del préstamo dentro del período acordado.

Bajo el contrato AS IS comúnmente utilizado en Florida, estas disposiciones pueden tener consecuencias importantes si no cumples con los plazos o no entregas correctamente las notificaciones requeridas.

Una contingencia de financiamiento no significa que puedas cancelar la compra en cualquier momento sin consecuencias.

Comprende exactamente cuándo vence tu plazo de financiamiento y qué notificaciones podrían ser necesarias si surge algún problema.

Tu agente de bienes raíces y, cuando corresponda, un abogado de bienes raíces de Florida deben explicarte tus derechos y obligaciones contractuales.

7. Verifica los impuestos sobre la propiedad, las cuotas de asociación y las contribuciones adicionales

Esta es una de las áreas donde recomiendo a los compradores prestar especial atención.

La factura actual de impuestos del vendedor podría no reflejar lo que pagarás después de comprar la vivienda.

En Florida, un cambio de propietario puede afectar el valor tasado de la propiedad, los beneficios de Homestead y los impuestos futuros.

Tu profesional hipotecario debe evaluar los impuestos proyectados utilizando cifras aceptables conforme a los requisitos de evaluación del préstamo.

Pero no te detengas ahí.

Verifica si la propiedad tiene cargos de distritos de desarrollo comunitario, conocidos como CDD.

Revisa si existen contribuciones no basadas en el valor de la propiedad, cargos por aguas pluviales, recolección de basura, contribuciones especiales o financiamientos PACE, que algunas personas conocen como cargos relacionados con mejoras ecológicas o energéticas.

Si la vivienda pertenece a una asociación de propietarios, conocida como HOA, o a una asociación de condominios, verifica las cuotas e investiga posibles contribuciones especiales conocidas.

Una vivienda puede estar dentro del precio de compra aprobado y aun así superar tu pago mensual máximo permitido cuando se incluyen todos los gastos.

Por eso es tan importante realizar cálculos específicos para cada propiedad antes del cierre.

8. Prepárate para tus primeros gastos antes del cierre

Muchos compradores se concentran en el pronto pago y los costos de cierre.

Pero algunos gastos pueden presentarse antes del día del cierre.

Dependiendo de tu transacción, podrían incluir el depósito en escrow, la inspección general, inspecciones especializadas, la tasación u otros gastos acordados.

Veamos un ejemplo hipotético.

Depósito inicial en escrow: $5,000

Inspección general: $450

Inspecciones de cuatro puntos y mitigación de viento: $250

Tasación: $650

Esto representa $6,350 que posiblemente necesitarías antes del cierre.

Estas cantidades son ejemplos ilustrativos, no cotizaciones ni cargos obligatorios.

Tu depósito en escrow generalmente se acredita a los fondos requeridos al cierre.

Otros gastos pueden pagarse anticipadamente y reflejarse en la contabilidad de los costos totales de cierre, según corresponda.

Y no todas las transacciones requieren cada inspección o gasto mencionado.

La lección importante es conocer cuáles gastos podrían vencer antes del cierre, en lugar de asumir que necesitarás todo el dinero únicamente el día en que firmes los documentos finales.

9. No realices cambios financieros importantes mientras estás bajo contrato

Has trabajado para calificar para tu hipoteca.

Ahora no es el momento de introducir sorpresas financieras innecesarias.

Evita abrir nuevas cuentas de crédito, financiar muebles, comprar un vehículo, realizar depósitos grandes sin documentación o cambiar de empleo sin conversar primero sobre las posibles consecuencias con tu profesional hipotecario.

Incluso una compra que parezca no tener relación con tu nueva vivienda puede afectar tu proporción de deudas frente a ingresos o tus fondos disponibles.

Si vas a recibir dinero como regalo, transferir fondos entre cuentas o experimentar cambios en tus ingresos, comunica esos detalles con anticipación.

Tu prestamista podría necesitar documentar el origen de los fondos o reevaluar tus circunstancias financieras.

Tu situación financiera debe mantenerse lo más estable y documentada posible desde la preaprobación hasta el cierre.

10. Las primeras 72 horas: Lo que quiero que todo comprador recuerde

Una vez que aceptan tu oferta, tus prioridades deben estar claras.

Primero: Confirma la fecha de entrada en vigor del contrato y todos los plazos importantes.

Segundo: Coordina la entrega de tu depósito de buena fe conforme a las condiciones del contrato.

Tercero: Programa la inspección de la vivienda y cualquier inspección especializada necesaria.

Cuarto: Comienza a solicitar cotizaciones de seguro de vivienda.

Quinto: Envía el contrato completamente firmado a tu profesional hipotecario y responde rápidamente a las solicitudes de documentación.

Sexto: Verifica los impuestos proyectados, las cuotas de asociación y las contribuciones adicionales.

Séptimo: Comprende tus obligaciones relacionadas con el financiamiento, la tasación y las inspecciones.

Algunas de estas responsabilidades deben atenderse simultáneamente.

Y dependiendo de tu contrato, ciertos plazos podrían requerir acción antes de que transcurran 72 horas.

La meta no es simplemente actuar rápido. Es tomar las decisiones correctas antes de que venzan tus plazos.

¿Qué sucede después de esos primeros días?

Una vez que estas responsabilidades iniciales están en marcha, la transacción generalmente continúa con el procesamiento y la evaluación hipotecaria.

El prestamista revisa la propiedad y tu documentación financiera.

La compañía de títulos o el agente de cierre trabaja en los requisitos relacionados con el título y la liquidación de la compraventa.

Debe finalizarse la cobertura de seguro.

También deben resolverse todas las condiciones pendientes.

Antes del cierre, recibirás un documento llamado Closing Disclosure en la mayoría de las transacciones hipotecarias cubiertas por las reglas federales, generalmente al menos tres días laborables antes de la formalización del préstamo.

Tendrás la oportunidad de revisar las condiciones finales, los costos de cierre y los fondos necesarios.

También podría programarse una última visita a la propiedad, conocida como Final Walkthrough, conforme a las condiciones del contrato.

Finalmente, cuando se hayan cumplido todos los requisitos aplicables y se complete el cierre, podrás recibir la posesión de la vivienda según los términos acordados.

Mis reflexiones finales: Que acepten tu oferta es solamente el comienzo

Comprendo lo emocionante que es cuando un vendedor acepta tu oferta.

Es un logro importante.

Pero los compradores que suelen atravesar el proceso con mayor confianza son aquellos que comprenden sus responsabilidades desde el principio.

Conocen sus plazos.

Protegen su depósito.

Programan las inspecciones rápidamente.

Verifican el seguro y los impuestos sobre la propiedad.

Y mantienen una comunicación constante con su agente de bienes raíces y su profesional hipotecario.

Ninguna transacción tiene garantizado el cierre simplemente porque el contrato esté firmado.

Pero estar informado, organizado y responder oportunamente puede ayudar a reducir complicaciones evitables.

Que acepten tu oferta es emocionante. Comprender lo que sucede después es lo que ayuda a convertir esa oferta aceptada en las llaves de tu nuevo hogar.

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Edgar DeJesus

NMLS #230414

Asesor Hipotecario / Gerente de Sucursal

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Nota editorial: Este artículo fue preparado con asistencia de inteligencia artificial para la investigación, organización y revisión gramatical. El contenido final fue revisado y aprobado por Edgar DeJesus, NMLS #230414.

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