¿Podría Dar 5% de Pago Inicial en Lugar de 3.5% Ayudarte a Calificar Para la Misma Vivienda con FHA?
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Encontraste la casa.
El precio de compra funciona.
Los impuestos sobre la propiedad funcionan.
El seguro de propietarios funciona.
El HOA funciona.
Pero cuando tu profesional hipotecario calcula los números utilizando el pago inicial mínimo de FHA de 3.5%, el pago mensual total queda un poco demasiado alto.
Ahora estás fuera del pago o de la relación entre deudas e ingresos necesaria para tu pre aprobación.
¿Significa eso automáticamente que necesitas buscar una vivienda más económica?
No necesariamente.
Algunas veces cambiar el pago inicial puede cambiar más de lo que imaginas.
3.5% de Pago Inicial Versus 5%
Para muchos préstamos FHA estándar con plazos mayores de 15 años y montos base de préstamo de $726,200 o menos, la prima anual del seguro hipotecario FHA cambia según la relación entre el préstamo y el valor de la propiedad.
Con 3.5% de pago inicial, la relación inicial entre el préstamo y el valor generalmente es 96.5%.
Eso normalmente coloca la prima anual del seguro hipotecario FHA en 0.55%.
Con 5% de pago inicial, la relación inicial entre el préstamo y el valor es 95%.
Eso reduce la prima anual del seguro hipotecario FHA a 0.50%.
Esa diferencia puede parecer pequeña.
Pero algo más está ocurriendo al mismo tiempo.
También estás pidiendo menos dinero prestado.
Por eso, pasar de 3.5% a 5% de pago inicial puede potencialmente reducir:
El monto base de tu préstamo FHA.
Tu pago mensual de principal e intereses.
Tu seguro hipotecario FHA mensual.
Mientras tanto, sigue siendo la misma casa.
Mismo precio de compra.
Mismos impuestos sobre la propiedad.
Mismo seguro de propietarios.
Mismo HOA.
Pero ahora el pago mensual total puede ser menor.
Y Eso Puede Importar Para Tu Pre Aprobación
Imagina que con 3.5% de pago inicial tu pago mensual queda ligeramente por encima de lo que puedes calificar.
Entonces calculamos nuevamente la misma propiedad utilizando 5% de pago inicial.
El monto del préstamo disminuye.
La prima anual del seguro hipotecario FHA disminuye de 0.55% a 0.50%.
El pago mensual total disminuye.
Ese pequeño cambio podría ser suficiente para que la misma vivienda vuelva a estar dentro de tu rango de calificación.
No funcionará en todas las situaciones.
El prestatario todavía debe cumplir con todos los requisitos aplicables de FHA y del prestamista, y el dinero adicional para el pago inicial debe provenir de una fuente aceptable.
Pero esta es exactamente la razón por la que no me gusta ver una pre aprobación simplemente como:
“Calificas para $300,000.”
La mejor pregunta es:
“¿Cómo funcionan los números para esta propiedad específica?”
¿Qué Sucede Con el Seguro Hipotecario Inicial de FHA?
FHA también generalmente cobra una Prima Inicial de Seguro Hipotecario de 1.75% del monto base del préstamo.
Este cargo es conocido como UFMIP.
Generalmente puede financiarse dentro del préstamo FHA en lugar de pagarse completamente de tu bolsillo al momento del cierre.
Por ejemplo, si el monto base de tu préstamo FHA fuera de $300,000, el 1.75% representaría $5,250.
Ese monto normalmente puede agregarse al financiamiento FHA.
Por eso, cuando comparamos opciones FHA, debemos entender las dos partes:
El seguro hipotecario FHA mensual.
Y
El seguro hipotecario inicial FHA que comúnmente se financia dentro del préstamo.
La Conclusión
Algunas veces la diferencia entre:
“Esta vivienda está ligeramente por encima del pago para el cual calificas”
y
“Esta vivienda podría funcionar”
no es encontrar otra casa.
Puede ser cambiar la manera en que estructuramos el financiamiento.
Antes de renunciar a la vivienda, calcula los números de más de una manera.
Porque con FHA, pasar de 3.5% a 5% de pago inicial puede reducir el monto del préstamo y reducir la prima anual aplicable del seguro hipotecario de 0.55% a 0.50% para muchos préstamos FHA estándar.
Y algunas veces, esa pequeña diferencia importa.
Fuentes y Lecturas Adicionales
La fuente principal para este artículo es el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos y el FHA Single Family Housing Policy Handbook 4000.1.
HUD FHA Single Family Housing Policy Handbook 4000.1
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