¿Tienes Dinero Pero No Suficientes Ingresos Para Calificar Para una Hipoteca? Freddie Mac Acaba de Cambiar Cómo Tus Activos Pueden Ayudarte a Comprar una Vivienda

Primero, ¿Qué Significa Utilizar Activos Como Ingresos Para Calificar?

Muchas personas piensan que calificar para una hipoteca comienza y termina con los ingresos mensuales.

Salario.

Pago por hora.

Comisiones.

Seguro Social.

Pensión.

Ingresos por trabajo independiente.

Ingresos por alquiler.

Todo eso puede ser importante.

Pero Freddie Mac también tiene requisitos que pueden permitir que ciertos activos acumulados elegibles sean utilizados como base para demostrar la capacidad del prestatario de cumplir con sus obligaciones.

En palabras sencillas:

En lugar de mirar solamente cuánto dinero recibes cada mes, el prestamista potencialmente puede convertir ciertos activos elegibles que ya posees en una cantidad mensual para propósitos de calificación.

Freddie Mac se refiere a este concepto como el uso de activos como base para el pago de obligaciones.

El prestatario todavía debe cumplir con los requisitos hipotecarios aplicables, pero este concepto puede crear una conversación completamente diferente para alguien cuya fortaleza financiera está concentrada en activos en lugar de ingresos mensuales tradicionales.

El Gran Cambio de 2026: Freddie Mac Está Pasando de 240 Meses a 180 Meses

Esta es la parte que inmediatamente llamó mi atención.

Freddie Mac anteriormente calculaba la cantidad mensual para calificar dividiendo los activos netos elegibles aplicables entre 240 meses.

El nuevo cálculo utiliza:

Activos Netos Elegibles ÷ 180 Meses

Eso puede parecer un pequeño cambio en las reglas de suscripción.

Matemáticamente, puede ser significativo.

Utilizando la misma cantidad de activos netos elegibles, dividir entre 180 en lugar de 240 produce aproximadamente 33.3 por ciento más ingresos mensuales para calificar.

No fue necesario agregar dinero a la cuenta.

El prestatario no tuvo que recibir un aumento de salario.

Las inversiones no tuvieron que aumentar.

Cambió la regla hipotecaria.

Así Puede Verse Con $540,000

Supongamos que un prestatario tiene $540,000 en activos netos elegibles después de realizar las deducciones aplicables.

Con el cálculo anterior:

$540,000 ÷ 240 meses

equivale a

$2,250 mensuales

Con el nuevo cálculo:

$540,000 ÷ 180 meses

equivale a

$3,000 mensuales

Eso representa:

$750 más de ingresos mensuales para calificar

utilizando exactamente los mismos $540,000 en activos netos elegibles.

Ahora Veamos $900,000

Supongamos que el prestatario tiene $900,000 en activos netos elegibles.

Cálculo anterior:

$900,000 ÷ 240

equivale a

$3,750 mensuales

Nuevo cálculo:

$900,000 ÷ 180

equivale a

$5,000 mensuales

La diferencia es:

$1,250 más de ingresos mensuales para calificar.

Nuevamente:

El prestatario no recibió un aumento de salario.

No se agregó dinero a la cuenta.

El prestatario no se volvió repentinamente más rico.

La regla cambió la manera en que los activos elegibles pueden potencialmente convertirse en ingresos mensuales para propósitos de calificación.

Por eso entender las reglas hipotecarias puede ser tan importante.

Pero No Puedes Simplemente Dividir Todo el Dinero de Tu Cuenta Bancaria Entre 180

Aquí es donde los detalles se vuelven extremadamente importantes.

Si alguien me dice:

“Edgar, tengo $600,000.”

No puedo automáticamente tomar:

$600,000 ÷ 180

y considerar el resultado como ingresos para calificar.

Primero debemos determinar cuáles activos son elegibles y después calcular los activos netos elegibles.

El dinero necesario para completar la transacción y otras cantidades aplicables pueden tener que ser descontadas del cálculo.

Por eso la palabra netos es tan importante.

Un Ejemplo Más Realista Con $600,000

Supongamos que un prestatario tiene:

$600,000 en activos elegibles documentados.

Ahora supongamos que necesitará $80,000 para el pago inicial y los costos de cierre aplicables.

Y supongamos que necesita otros $20,000 en reservas.

Para este ejemplo simplificado:

$600,000

menos $80,000

menos $20,000

equivale a

$500,000 en activos netos elegibles

Ahora hacemos el nuevo cálculo:

$500,000 ÷ 180

equivale aproximadamente a

$2,777.78 mensuales

Eso es muy diferente de simplemente tomar los $600,000 originales y dividirlos entre 180.

La lección es importante:

La cantidad de dinero que tienes no necesariamente es la misma cantidad que puede utilizarse para el cálculo de calificación.

El profesional hipotecario debe evaluar los activos reales, la propiedad de esos activos, la documentación, los fondos necesarios para la transacción y los requisitos aplicables de Freddie Mac.

Freddie Mac También Agregó un Mínimo de $30,000

Bajo los requisitos actualizados, después de realizar las deducciones aplicables y calcular los activos netos elegibles, generalmente deben quedar por lo menos:

$30,000 en activos netos elegibles.

Esta es otra razón por la cual no podemos simplemente mirar el saldo de una cuenta y asumir que esta estrategia funciona.

Debemos calcular cuánto permanece elegible después de aplicar los requisitos correspondientes.

Otro Cambio Importante: Se Elimina la Limitación Especial Anterior de 80 Por Ciento de LTV

Esta es una parte significativa de la actualización.

Bajo los requisitos anteriores, las hipotecas que utilizaban activos como base para el pago de obligaciones generalmente estaban sujetas a un máximo especial de 80 por ciento de préstamo sobre valor bajo esta disposición.

Los requisitos actualizados eliminan esa limitación especial de 80 por ciento y permiten que la transacción siga los requisitos aplicables de préstamo sobre valor de Freddie Mac para la hipoteca correspondiente.

Eso no significa que cada prestatario pueda realizar cualquier pago inicial que desee.

El programa hipotecario, tipo de ocupación, propiedad y transacción todavía tienen sus propios requisitos.

Pero ya no debemos decirle automáticamente a un prestatario:

“Debes dar un 20 por ciento de pago inicial simplemente porque estás utilizando activos acumulados como ingresos para calificar.”

Bajo los nuevos requisitos, el análisis es más amplio.

Esto Ya No Se Trata Solamente de Residencias Principales

Otro cambio importante es la expansión de los tipos de ocupación elegibles bajo los requisitos actualizados.

La disposición ahora puede potencialmente aplicarse a:

Residencias principales

Segundas viviendas

y

Propiedades de inversión

siempre sujeto a todos los requisitos aplicables de Freddie Mac.

Esto es importante porque la acumulación de patrimonio no está limitada a personas jubiladas que compran una residencia principal.

Un inversionista puede tener inversiones significativas.

Un propietario de negocio puede haber acumulado activos importantes.

Un comprador de segunda vivienda puede tener una liquidez considerable, pero una estructura tradicional de ingresos que no representa completamente sus recursos financieros.

La transacción y el tipo de ocupación correctos todavía deben satisfacer todos los requisitos aplicables.

Pero la posibilidad de utilizar activos acumulados ahora puede ser más amplia.

El Requisito de Edad También Cambió

Esta es otra razón por la cual no describiría esta estrategia simplemente como una opción hipotecaria para jubilados.

Bajo el tratamiento anterior de Freddie Mac para ciertas cuentas de depósito e inversiones, las restricciones relacionadas con la edad del prestatario podían limitar la elegibilidad.

Los requisitos actualizados eliminan la restricción de edad del prestatario para determinadas cuentas de depósito e inversiones elegibles.

Eso importa.

Un prestatario no necesariamente tiene que tener 62 años simplemente para que ciertas cuentas de depósito o inversiones sean consideradas bajo las disposiciones actualizadas de activos acumulados.

Eso abre la conversación a un grupo más amplio de prestatarios financieramente establecidos.

Pero las Cuentas de Jubilación Son Diferentes

Esta distinción es extremadamente importante.

Eliminar una restricción de edad para ciertas cuentas de depósito e inversiones no significa que cualquier prestatario más joven pueda tomar automáticamente una cuenta de jubilación a la que todavía no tiene acceso y convertir todo el saldo en ingresos para calificar.

Los activos de jubilación tienen requisitos específicos de Freddie Mac.

Entre otros requisitos, los activos aplicables deben encontrarse en una cuenta de jubilación reconocida, el prestatario debe cumplir con los requisitos de propiedad y adquisición de derechos sobre esos fondos, y debe tener el acceso requerido a los fondos sin una penalidad aplicable o impuesto adicional por distribución anticipada a la fecha de la Nota.

Freddie Mac también establece específicamente que las criptomonedas no pueden considerarse dentro del cálculo aplicable de activos netos elegibles.

Esta distinción importa.

El efectivo no necesariamente se trata igual que las inversiones.

Las inversiones no necesariamente se tratan igual que los activos de jubilación.

Y las criptomonedas no se consideran un activo elegible para este cálculo específico.

El Historial de 12 Meses Puede Ser Importante

Aquí encontramos otra área donde una buena planificación hipotecaria puede ser importante.

Bajo los requisitos actualizados, Freddie Mac incluye requisitos de propiedad y documentación para determinadas cuentas de depósito e inversiones.

Para ciertas cuentas elegibles, generalmente se requiere el historial correspondiente de 12 meses, sujeto a las excepciones permitidas por Freddie Mac y sus requisitos sobre el origen de los fondos.

¿Por qué importa esto?

Porque Freddie Mac quiere saber algo más que:

“¿Cuánto dinero hay en la cuenta hoy?”

El historial y el origen de los activos también pueden ser importantes.

¿Qué Sucede Si la Cuenta Bancaria Aumentó Repentinamente?

Imagina que alguien tenía $200,000 en una cuenta y poco antes de solicitar una hipoteca el saldo aumentó a $500,000.

Eso no significa automáticamente que exista un problema.

Quizás el prestatario:

Vendió otra propiedad.

Vendió un negocio.

Transfirió dinero desde otra cuenta elegible.

Recibió una distribución de jubilación elegible.

Movió fondos desde inversiones.

Pueden existir explicaciones completamente legítimas.

Pero la documentación importa.

Bajo los requisitos actualizados de Freddie Mac, cambios significativos en determinados saldos de cuentas de depósito pueden requerir análisis y documentación adicionales sobre el origen de los fondos.

Para ciertos aumentos que exceden el límite aplicable, la cantidad que puede utilizarse podría ser limitada a menos que los fondos adicionales puedan documentarse correctamente como provenientes de una fuente elegible.

La conclusión para el comprador es sencilla:

No muevas grandes cantidades de dinero antes de comprar una vivienda suponiendo que el prestamista no necesitará entender de dónde provino.

Conserva tu documentación.

¿Qué Sucede Si el Saldo de la Cuenta Disminuyó Significativamente?

La dirección opuesta también importa.

Una disminución considerable en una cuenta aplicable durante el período requerido de revisión puede afectar si esa cuenta puede utilizarse.

Pueden existir excepciones cuando la disminución representa un movimiento documentado hacia otra cuenta elegible, como determinadas inversiones o activos de jubilación.

Nuevamente, la lección importante no es:

“Nunca muevas tu dinero.”

La lección es:

Conserva el rastro documental.

Una transferencia legítima es mucho más fácil de entender cuando podemos documentar exactamente de dónde salió el dinero y hacia dónde fue.

¿Qué Sucede Con Alguien Que Vendió un Negocio?

Aquí es donde esta estrategia se vuelve especialmente interesante.

Imagina que alguien fue propietario de un negocio exitoso durante 25 años.

Vende el negocio.

Ahora tiene activos líquidos significativos.

Se muda a Florida.

Pero ya no tiene el salario W2 o los ingresos del negocio que anteriormente recibía.

Si alguien evalúa a ese prestatario preguntando solamente:

“¿Cuánto recibes mensualmente de tu empleo?”

su situación financiera puede parecer muy diferente de la realidad.

Las disposiciones de Freddie Mac sobre activos acumulados incluyen requisitos relacionados con ciertos ingresos provenientes de ventas y con la documentación y períodos de mantenimiento de fondos que pueden aplicar.

Eso significa que alguien que recientemente vendió un negocio puede merecer una conversación hipotecaria mucho más profunda que simplemente:

“Ahora estás jubilado, ¿cuánto recibes de pensión?”

¿Qué Sucede Con Alguien Que Vendió Otra Vivienda?

Este es otro escenario que puede ser especialmente relevante en Florida.

Imagina que un propietario vende una vivienda en:

New York.

New Jersey.

Massachusetts.

California.

Virginia.

O cualquier otro estado.

Se muda a Florida.

La venta le deja una cantidad significativa de dinero.

Pero quizás también se jubiló durante la mudanza.

Sus ingresos mensuales tradicionales disminuyeron.

Sin embargo, sus activos aumentaron considerablemente.

Bajo los requisitos actualizados, ciertos fondos debidamente documentados provenientes de la venta de bienes raíces pueden potencialmente formar parte del análisis de activos elegibles cuando se cumplen los requisitos aplicables de Freddie Mac.

El historial de propiedad, historial de depósitos, documentación y períodos requeridos para mantener los fondos pueden ser importantes.

Esta es exactamente la razón por la cual una solicitud hipotecaria debe evaluar toda la situación financiera.

¿Quién Debería Conocer Este Cambio de Freddie Mac?

Esta disposición puede merecer una evaluación para personas como:

Una persona jubilada con ahorros significativos pero ingresos mensuales de jubilación limitados.

Un propietario de negocio que recientemente vendió su empresa.

Un comprador con inversiones significativas pero ingresos mensuales tradicionales modestos.

Alguien que se está mudando a Florida después de vender otra propiedad.

Un prestatario acercándose a la jubilación cuyos activos acumulados son más sólidos que su estructura tradicional de ingresos.

Un comprador legítimo de segunda vivienda con activos elegibles significativos.

Un inversionista cuya situación financiera incluye activos acumulados elegibles importantes.

Un prestatario financieramente establecido y más joven que anteriormente podría haber encontrado una limitación de edad relacionada con determinadas cuentas de depósito o inversiones.

Ninguno de estos ejemplos significa que el prestatario automáticamente califica.

Significa:

Puede existir otra estrategia de calificación que vale la pena investigar.

Lo Que Este Cambio de Freddie Mac No Significa

Esta parte puede ser incluso más importante que entender lo que cambió.

No significa que cada dólar en tu cuenta bancaria se convierte en ingreso.

No significa que todos los activos que posees son elegibles.

No significa que el dinero utilizado para completar la transacción necesariamente puede permanecer dentro del cálculo de activos elegibles.

No significa que todas las cuentas de jubilación califican.

No significa que las criptomonedas califican para este cálculo.

No significa que vender un negocio o una propiedad automáticamente genera ingresos para calificar sin cumplir con los requisitos aplicables de documentación.

Y no significa que tener $500,000, $1 millón o incluso más en activos automáticamente consigue la aprobación de tu hipoteca.

Los requisitos hipotecarios de Freddie Mac continúan aplicando.

El prestatario y toda la transacción todavía deben calificar.

Hay Otro Detalle Importante Porque Hoy Es 22 de Septiembre de 2026

El momento importa.

Freddie Mac permite que los prestamistas implementen anticipadamente los nuevos requisitos de activos acumulados antes de que sean obligatorios para las hipotecas aplicables con fechas de liquidación a partir del 3 de febrero de 2027.

Eso significa que actualmente estamos en un período particular.

Un prestamista puede haber implementado los nuevos requisitos.

Otro prestamista quizás todavía no los haya implementado.

Por eso no se trata simplemente de conocer las reglas de Freddie Mac.

También necesitamos saber si el prestamista que estamos utilizando ya las adoptó.

Y aquí es donde trabajar con un corredor hipotecario que tiene acceso a múltiples prestamistas mayoristas puede convertirse en algo particularmente valioso.

Si un prestamista mayorista todavía no ha implementado anticipadamente una regla elegible de Freddie Mac, otro potencialmente podría haberlo hecho.

La disponibilidad siempre debe verificarse con el prestamista específico.

Esta Es la Razón Por la Cual las Reglas Hipotecarias Importan

Imagina dos prestatarios con situaciones financieras idénticas.

O algo todavía más interesante:

Imagina dos profesionales hipotecarios analizando exactamente al mismo prestatario.

El prestatario dice:

“Estoy jubilado.”

Una persona pregunta:

“¿Cuánto recibes de pensión y Seguro Social?”

La otra pregunta:

“Cuéntame sobre toda tu situación financiera. ¿Qué activos has acumulado? ¿Dónde están? ¿Cuánto tiempo los has tenido? ¿Vendiste recientemente un negocio o una propiedad? ¿Alguno de esos activos ya está produciendo ingresos? ¿Cuánto dinero necesitarás para completar la transacción?”

Son conversaciones completamente diferentes.

Y algunas veces la segunda conversación descubre posibilidades que la primera nunca investigó.

Los Agentes de Bienes Raíces También Deberían Saber Esto

Imagina conocer a un comprador que te dice:

“No creo que pueda calificar. Me jubilé.”

No asumas automáticamente que esa persona no puede comprar.

Pero tampoco le prometas que sí puede.

En lugar de eso, pídele que permita que un profesional hipotecario evalúe toda su situación financiera.

Quizás tiene:

$700,000 en inversiones.

$1 millón en activos acumulados.

Fondos provenientes de la venta de un negocio.

Fondos provenientes de la venta de otra vivienda.

Ahorros elegibles significativos.

O alguna combinación de activos e ingresos tradicionales.

La respuesta correcta no es:

“No puedes calificar porque ya no tienes empleo.”

Tampoco es:

“Tienes un millón de dólares, por supuesto que calificas.”

Una mejor respuesta es:

“Vamos a pedirle al profesional hipotecario que evalúe todo.”

A Veces Calificar Para una Hipoteca No Se Trata de Encontrar Más Dinero

Esta puede ser mi lección favorita de toda esta actualización.

Algunas veces un prestatario no necesita:

Un salario más alto.

Otro empleo.

Más ingresos de inversiones.

Un codeudor.

O trabajar otro año.

Algunas veces el prestatario ya tiene recursos financieros significativos.

La pregunta es si las reglas hipotecarias proporcionan una manera apropiada de reconocer esos recursos para propósitos de calificación.

Eso es precisamente lo que hace que este cambio de Freddie Mac valga la pena entender.

La Conclusión

La actualización de Freddie Mac de 2026 relacionada con activos acumulados es mucho más importante que simplemente cambiar un divisor matemático.

Los requisitos actualizados pueden potencialmente producir más ingresos mensuales para calificar utilizando la misma cantidad de activos netos elegibles.

El cálculo cambia de 240 meses a 180 meses.

La actualización amplía el posible uso de esta disposición.

Se elimina la limitación especial anterior de 80 por ciento de préstamo sobre valor.

Se amplían los tipos de ocupación elegibles.

Se elimina la restricción de edad para determinadas cuentas de depósito e inversiones.

Existe un requisito mínimo de $30,000 en activos netos elegibles.

El historial de las cuentas, el origen de los fondos y la documentación pueden ser importantes.

Y a partir del 22 de septiembre de 2026, Freddie Mac permite la implementación anticipada antes de que los requisitos sean obligatorios para las hipotecas aplicables con fechas de liquidación a partir del 3 de febrero de 2027.

Así que si alguna vez has pensado:

“Tengo suficiente dinero. Simplemente no muestro suficientes ingresos mensuales para calificar para la hipoteca que quiero.”

No asumas que la conversación terminó.

Quizás simplemente sea el momento de tener una conversación diferente.

Tu Próximo Paso

Si estás considerando comprar una vivienda en Port St. Lucie, Stuart, Fort Pierce, Palm City, Jensen Beach, Hobe Sound, Royal Palm Beach, Wellington, Jupiter, Tequesta, Palm Beach Gardens, West Palm Beach, Boynton Beach, Tampa o cualquier otra parte de Florida y tus activos son más sólidos que tus ingresos mensuales tradicionales, evaluemos toda tu situación financiera.

No me envíes solamente tus ingresos.

Cuéntame sobre tus activos.

Tus ahorros.

Tus inversiones.

Tus cuentas de jubilación.

La venta reciente de una propiedad.

La venta de tu negocio, si aplica.

El tipo de ocupación que deseas.

El precio de compra.

Y lo que estás tratando de lograr.

Después podemos determinar si las disposiciones de Freddie Mac relacionadas con activos acumulados u otra estrategia hipotecaria apropiada podrían ajustarse a tu situación.

Porque algunas veces calificar para una hipoteca no se trata de encontrar más dinero.

Se trata de entender cómo las reglas nos permiten considerar el dinero que ya tienes.

Fuentes y Lecturas Adicionales

La fuente principal para este artículo es la guía Freddie Mac Single Family Seller Servicer Guide, particularmente la Sección 5307.1 relacionada con el uso de activos como base para el pago de obligaciones. La guía actual de Freddie Mac hace referencia al Bulletin 2026 10 y a la implementación de los nuevos requisitos relacionados con activos acumulados.

Freddie Mac Single Family Seller Servicer Guide, Section 5307.1⁠

Freddie Mac también proporciona recursos de documentación para Loan Product Advisor relacionados con activos utilizados para propósitos de calificación.

Freddie Mac Loan Product Advisor Documentation Resources⁠

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NMLS #230414

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Nota Editorial: Este artículo fue preparado con asistencia de inteligencia artificial para investigación, organización y revisión gramatical. El contenido final fue revisado y aprobado por Edgar DeJesus.