¿Ya Tienes una Casa, Te Quedó Pequeña y Estás Listo Para Comprar Otra? Pero Tus Ingresos y Tu Crédito Cambiaron. ¿Cuáles Son Tus Opciones Hipotecarias?

Problema Número Uno: Solamente Llevas Nueve Meses y Medio Trabajando por Cuenta Propia

Aquí es donde debemos entender la diferencia entre tu historial de trabajo y tu historial de ingresos por trabajo independiente.

No necesariamente son lo mismo.

Bajo las reglas de FHA, el historial de trabajo por cuenta propia es importante cuando esos ingresos se utilizarán para calificar.

En términos generales, FHA puede considerar ingresos de trabajo por cuenta propia cuando el prestatario ha trabajado por cuenta propia durante al menos dos años.

Cuando el prestatario ha trabajado por cuenta propia entre uno y dos años, esos ingresos pueden potencialmente ser considerados cuando existe el historial previo requerido en la misma línea de trabajo o en una ocupación relacionada, sujeto a todos los requisitos aplicables.

Pero nuestro prestatario solamente lleva aproximadamente:

9.5 meses trabajando por cuenta propia.

Ahí está el problema.

El prestatario puede tener años de experiencia excelente dentro de la profesión.

El negocio puede estar funcionando bien.

Puede no haber existido ni un solo día de interrupción laboral.

Pero 9.5 meses trabajando por cuenta propia todavía representan menos de un año.

Y las declaraciones de impuestos más recientes no resuelven el problema porque reflejan el empleo W2 anterior.

Todavía no existe un Schedule C que muestre un historial fiscal completo del nuevo negocio.

Tampoco existe un K1 aplicable que establezca ese historial de ingresos.

Eso puede impedir que los ingresos actuales del negocio sean utilizados de la manera que el prestatario esperaba.

Entonces, ¿Por Qué No Utilizar un Préstamo con Estados Bancarios?

Esta es exactamente la clase de situación donde un préstamo Non QM utilizando estados bancarios puede entrar inicialmente en la conversación.

Ciertos programas de estados bancarios pueden evaluar los ingresos de manera diferente a una hipoteca tradicional.

Dependiendo del programa, el prestamista puede analizar depósitos elegibles en estados bancarios personales o comerciales en lugar de depender exclusivamente de los ingresos que aparecen en las declaraciones de impuestos.

Pero ahora tenemos otro problema:

El crédito.

Los préstamos con estados bancarios no son un solo producto hipotecario universal.

Los requisitos pueden variar considerablemente entre prestamistas.

Pueden existir diferentes requisitos relacionados con:

Puntuación de crédito.

Pago inicial.

Reservas.

Tiempo en el negocio.

Historial de estados bancarios.

Factores de gastos.

Monto del préstamo.

Tipo de propiedad.

Ocupación.

Eventos recientes de crédito.

Y otros criterios de suscripción.

Supongamos que el programa de estados bancarios disponible para este prestatario exige una puntuación de crédito considerablemente más alta que la que tiene actualmente.

Ahora tenemos dos barreras diferentes.

Financiamiento tradicional: No existe suficiente historial de trabajo por cuenta propia para utilizar los ingresos actuales del negocio.

Financiamiento con estados bancarios: El perfil de crédito actual no cumple con los requisitos del programa específico.

En este momento muchas personas pensarían:

“Supongo que tengo que esperar.”

Quizás.

Pero antes de llegar a esa conclusión, existe otra pregunta que debemos hacer.

¿Qué Sucede Si Regresas a un Empleo W2?

Supongamos que el prestatario obtiene un empleo W2 legítimo a tiempo completo.

No un trabajo temporal creado únicamente para conseguir una hipoteca.

No un empleo solamente en papel.

Un empleo real a tiempo completo que el prestatario verdaderamente tiene la intención de continuar.

Y supongamos que ese trabajo está dentro de la misma línea profesional en la que el prestatario ha trabajado.

Ahora la conversación sobre los ingresos cambia.

En lugar de preguntar:

“¿Podemos utilizar solamente nueve meses y medio de ingresos de trabajo por cuenta propia?”

podemos potencialmente preguntar:

“¿Pueden los nuevos ingresos W2 del prestatario calificar bajo los requisitos de empleo e ingresos de FHA?”

Esa es una pregunta hipotecaria completamente diferente.

Pero, ¿No Tienes Que Estar Seis Meses en el Nuevo Trabajo W2?

Aquí es donde las reglas de FHA pueden ser malinterpretadas.

La disposición de FHA relacionada con seis meses de empleo cobra particular importancia cuando estamos tratando con una ausencia prolongada del empleo.

Bajo los requisitos de FHA, una interrupción laboral de seis meses o más puede activar requisitos específicos relacionados con el regreso al trabajo y el historial laboral.

Pero observa nuestro escenario.

El prestatario no dejó de trabajar durante nueve meses y medio.

El prestatario pasó de:

Empleo W2

a

Trabajo por cuenta propia

sin una interrupción laboral.

Esa diferencia importa.

Pasar de empleo W2 a trabajo por cuenta propia no es automáticamente lo mismo que estar desempleado durante nueve meses y medio.

Por eso no describiría este escenario simplemente como una persona que necesita una excepción a la regla de seis meses de FHA.

Si realmente no existió una ausencia prolongada del trabajo, esa disposición puede no ser la que controla la situación.

En su lugar, el prestamista debe documentar y analizar el historial real de empleo e ingresos del prestatario bajo los requisitos aplicables de FHA.

Por Eso Trabajar en la Misma Línea Profesional Puede Ser Tan Importante

Imagina que el historial se ve así:

Durante años, el prestatario trabajó a tiempo completo como empleado W2 dentro de una profesión específica.

Después comenzó a trabajar por cuenta propia realizando esencialmente el mismo tipo de trabajo.

Nueve meses y medio después, acepta un empleo W2 legítimo a tiempo completo nuevamente dentro de esa misma profesión.

No existió una ausencia prolongada de la fuerza laboral.

Ese historial es muy diferente al de una persona que:

Dejó de trabajar completamente.

Estuvo desempleada durante nueve meses y medio.

Y después comenzó un trabajo completamente diferente justo antes de solicitar una hipoteca.

El prestamista todavía debe verificar los ingresos, el historial de empleo, la probabilidad de continuidad y todos los demás requisitos aplicables de FHA.

Además, algunos prestamistas pueden establecer requisitos adicionales más restrictivos que los mínimos de FHA.

Pero esta distinción puede cambiar completamente la conversación hipotecaria.

Problema Número Dos: Tu Crédito Bajó Porque Firmaste Como Codeudor Para Otra Persona

Ahora tenemos que analizar la segunda parte del expediente.

El prestatario firmó como codeudor de un apartamento para un familiar.

Ese familiar dejó de pagar el alquiler.

Quizás el prestatario nunca vivió en ese apartamento.

Pero firmar como codeudor no significa simplemente decir:

“Yo conozco a esta persona y confío en ella.”

Cuando firmas como codeudor de una obligación, estás aceptando responsabilidad financiera por esa obligación.

Si la otra persona no paga según lo acordado, las consecuencias pueden alcanzar al codeudor.

Eso puede incluir daños al perfil de crédito dependiendo de cómo la obligación sea reportada y finalmente resuelta.

Y ese daño al crédito puede afectar una meta completamente diferente:

Comprar tu propia próxima vivienda.

Por Eso Siempre Debes Tener Mucho Cuidado Antes de Firmar Como Codeudor

Puedes tener las mejores intenciones.

Puedes amar a esa persona.

Puedes confiar completamente en ella.

Pero un prestamista hipotecario no evalúa intenciones.

Evalúa obligaciones financieras e historial de crédito.

El apartamento puede ser de otra persona.

El automóvil puede ser de otra persona.

El préstamo personal puede haber sido para otra persona.

Pero si tu nombre está legalmente relacionado con esa obligación, potencialmente puede convertirse también en parte de tu vida financiera.

Y algunas veces no descubres el verdadero impacto hasta que intentas obtener tu propia hipoteca.

Ahora FHA Puede Volverse Interesante por una Razón Completamente Diferente

Los requisitos de crédito pueden variar enormemente entre programas hipotecarios y prestamistas.

Un programa específico Non QM utilizando estados bancarios puede exigir una puntuación de crédito que este prestatario actualmente no tiene.

El marco de crédito de FHA puede ser considerablemente diferente.

Bajo los requisitos publicados de FHA, un prestatario con una puntuación de crédito mínima aplicable de 580 o más puede ser elegible para el máximo financiamiento FHA, sujeto a todos los demás requisitos.

Para puntuaciones aplicables entre 500 y 579, FHA generalmente limita el préstamo a un máximo de 90 por ciento del valor aplicable, lo que normalmente significa una inversión mínima del prestatario de 10 por ciento en una compra estándar.

Pero aquí debemos ser muy precisos.

No debemos decirle a todos los consumidores:

“Con FHA solamente necesitas aumentar tu puntuación 10 puntos en lugar de 100.”

Eso depende completamente de la puntuación actual del prestatario y de los requisitos del programa alternativo con el cual estamos comparando.

Pero imagina que un prestatario está solamente unos puntos por debajo del requisito necesario para una posible opción FHA con el prestamista y la transacción correspondiente, mientras que el programa de estados bancarios disponible exige una puntuación considerablemente mayor.

La mejora de crédito necesaria para llegar a una posible opción FHA podría ser mucho menor.

Eso puede cambiar la estrategia de:

“Necesito reconstruir completamente mi crédito.”

a

“Vamos a determinar exactamente qué necesita cambiar para esta hipoteca específica.”

También debemos distinguir entre los mínimos publicados por FHA y los requisitos propios de cada prestamista.

Un prestamista puede tener requisitos adicionales.

La hipoteca también debe satisfacer todos los requisitos aplicables de suscripción FHA.

Una puntuación de crédito por sí sola nunca garantiza la aprobación.

Ahora la Estrategia Comienza a Tomar Forma

Observa lo que ocurrió.

Originalmente, el prestatario parecía estar atrapado.

No podía utilizar fácilmente los ingresos tradicionales de trabajo por cuenta propia porque solamente tenía nueve meses y medio de historial.

No podía utilizar el programa de estados bancarios que estaba considerando porque su puntuación de crédito no cumplía con los requisitos de ese programa.

Pero en lugar de preguntar:

“¿Qué prestamista puede ignorar estos problemas?”

hacemos mejores preguntas.

¿Cuál era el historial laboral del prestatario antes de comenzar a trabajar por cuenta propia?

¿Existió realmente una interrupción laboral?

¿Puede y verdaderamente desea regresar a un empleo W2 a tiempo completo?

¿Ese empleo estará dentro de la misma línea profesional?

¿Los nuevos ingresos W2 son estables, documentables y se espera que continúen?

¿Qué exactamente dañó el crédito?

¿Cuál es el perfil de crédito actual para FHA?

¿Qué indica el sistema de suscripción automatizada?

¿Tiene el prestamista requisitos adicionales?

¿Cuánto dinero recibirá el prestatario de la venta de su residencia principal actual?

Ahora estamos resolviendo el verdadero problema hipotecario en lugar de intentar colocar al prestatario dentro del programa equivocado.

¿Qué Sucede Con el Dinero de la Venta de la Vivienda Actual?

Esta es otra parte importante del escenario.

El prestatario ya es propietario de una residencia principal.

La vivienda ya no satisface sus necesidades.

Planea venderla y utilizar los fondos netos de la venta para ayudar a comprar su nueva residencia principal.

FHA reconoce los fondos netos provenientes de la venta de bienes raíces como una fuente aceptable de fondos cuando se cumplen los requisitos de verificación y documentación correspondientes.

El prestamista debe verificar la venta y los fondos netos mediante la documentación de cierre aplicable y confirmar el derecho del prestatario a recibir esos fondos.

Esto puede permitir coordinar la venta de la vivienda actual con la compra de la nueva propiedad cuando todo está estructurado correctamente.

Pero el momento es extremadamente importante.

Si los fondos de la vivienda actual son necesarios para completar la compra de la nueva residencia, la venta de la propiedad existente debe coordinarse cuidadosamente con el nuevo cierre.

El agente de bienes raíces, el profesional hipotecario y los profesionales de título o cierre deben entender esa dependencia desde el principio.

No quieres descubrir la mañana del cierre que el dinero necesario para comprar la Casa B todavía está dentro de la Casa A.

Mira Qué Diferente Se Ve Ahora Este Expediente

A primera vista:

9.5 meses trabajando por cuenta propia.

Todavía sin historial de Schedule C.

Sin historial K1 aplicable.

Puntuación de crédito por debajo del requisito del programa de estados bancarios.

Problema de crédito relacionado con un apartamento donde firmaste como codeudor.

Eso puede sonar como:

“Hipoteca denegada.”

Pero un análisis más profundo puede revelar:

Años de empleo W2 anterior.

Trabajo continuo sin una ausencia laboral prolongada.

Trabajo por cuenta propia durante el período intermedio.

Un posible regreso legítimo a un empleo W2 a tiempo completo dentro de la misma línea profesional.

Capital acumulado en la vivienda actual.

Fondos documentables provenientes de la venta de la residencia principal existente.

Y potencialmente un requisito de crédito FHA mucho más cercano al perfil actual del prestatario que el programa Non QM originalmente considerado.

Ahora la conversación se convierte en:

“¿Qué tiene que suceder, y en qué orden, para que este prestatario potencialmente pueda calificar?”

Esa es una pregunta mucho mejor.

Una Posible Estrategia

Para un prestatario en esta situación, el proceso podría comenzar de esta manera:

Primero, revisar el historial completo de empleo e ingresos de los últimos dos años.

Segundo, determinar si regresar a un empleo W2 a tiempo completo es una decisión genuina, estable y apropiada para el prestatario.

Tercero, confirmar que el nuevo empleo está dentro de la misma línea de trabajo o una relacionada y documentarlo correctamente.

Cuarto, revisar todo el reporte de crédito y determinar exactamente cómo el apartamento donde firmó como codeudor afectó el perfil crediticio.

Quinto, identificar los requisitos reales de crédito FHA para el prestamista y la transacción en lugar de asumir que los requisitos del programa de estados bancarios también aplican a FHA.

Sexto, procesar la hipoteca bajo el sistema de suscripción aplicable de FHA y evaluar todos los resultados.

Séptimo, calcular los fondos netos esperados de la venta de la residencia principal actual.

Octavo, coordinar la venta de la vivienda existente y la compra de la nueva vivienda para que los fondos verificados estén disponibles cuando sean necesarios.

Noveno, confirmar que el prestatario cumple con todos los demás requisitos aplicables de FHA antes de depender de esta estrategia para realizar la nueva compra.

Hay una Lección Más Grande Aquí

Calificar para una hipoteca rara vez es simplemente:

Puntuación de crédito más ingresos igual a aprobación.

Un prestatario puede tener excelentes ingresos pero un historial que todavía no cumple con los requisitos de un programa específico.

Otro puede tener suficiente dinero pero no suficientes ingresos elegibles.

Otro puede tener años de trabajo estable pero un problema de crédito causado por una obligación que firmó para ayudar a otra persona.

Y una persona puede no calificar bajo un programa hipotecario mientras potencialmente existe un camino completamente legítimo bajo otro.

Por eso la primera pregunta no siempre debería ser:

“¿Cuál es la tasa hipotecaria de hoy?”

Algunas veces la pregunta más importante es:

“¿Qué reglas hipotecarias realmente se ajustan a mi situación actual?”

No Abandones Tu Negocio ni Aceptes un Empleo W2 Solamente Para Obtener una Hipoteca

Esto merece decirse claramente.

Una estrategia hipotecaria no debería controlar una decisión profesional importante que no tenga sentido para tu vida.

No cierres un negocio viable simplemente porque leíste que los ingresos W2 algunas veces pueden ser más sencillos de documentar.

No aceptes un empleo que no tienes intención real de continuar.

Y nunca presentes información falsa sobre empleo, ingresos, ocupación o cualquier otro aspecto de una solicitud hipotecaria.

El punto de este ejemplo es diferente.

Si alguien ya tiene una oportunidad legítima y una intención genuina de regresar a un empleo W2 a tiempo completo, particularmente dentro de una línea profesional establecida, el profesional hipotecario debería investigar cómo aplican las reglas de FHA antes de decir automáticamente que esa persona debe esperar otro año.

La Conclusión

Puedes ser propietario de una vivienda.

Tener capital acumulado.

Tener años de historial laboral.

No haber tenido una interrupción laboral.

Tener una profesión legítima.

Y aun así encontrar dificultades para calificar para una hipoteca porque tu situación financiera cambió durante el último año.

Quizás comenzaste a trabajar por cuenta propia.

Quizás tus declaraciones de impuestos más recientes todavía muestran salarios W2.

Quizás todavía no tienes un Schedule C o K1 que refleje el nuevo negocio.

Quizás tu crédito se vio afectado después de firmar como codeudor para un familiar.

Quizás el préstamo con estados bancarios que pensabas que resolvería el problema de ingresos exige una puntuación de crédito que actualmente no tienes.

Eso no significa automáticamente que no exista un camino.

La respuesta puede comenzar con mirar el expediente de una manera diferente.

Si legítimamente regresas a un empleo W2 a tiempo completo dentro de tu línea profesional establecida, FHA puede merecer un nuevo análisis.

Y cuando no existió realmente una ausencia prolongada del empleo, no debemos asumir automáticamente que la regla de seis meses de FHA para alguien que regresa después de una ausencia prolongada es la regla que controla tu situación.

Después debemos evaluar el crédito.

Evaluar el nuevo empleo.

Evaluar los resultados de suscripción.

Evaluar el capital de la vivienda actual.

Y coordinar correctamente la venta y la nueva compra.

Algunas veces no necesitas esperar hasta que tu historial financiero sea perfecto. Necesitas entender qué reglas hipotecarias realmente aplican al historial financiero que ya tienes.

Tu Próximo Paso

Si estás vendiendo tu vivienda actual y tratando de comprar tu próxima residencia principal en Port St. Lucie, Stuart, Fort Pierce, Palm City, Jensen Beach, Hobe Sound, Royal Palm Beach, Wellington, Jupiter, Tequesta, Palm Beach Gardens, West Palm Beach, Boynton Beach, Tampa o cualquier otra parte de Florida, cuéntame toda la historia antes de asumir que no puedes calificar.

Cuéntame:

Qué hacías profesionalmente antes de comenzar a trabajar por cuenta propia.

Cuándo comenzaste a trabajar por cuenta propia.

Si realmente existió alguna interrupción laboral.

Qué haces actualmente.

Si estás considerando legítimamente regresar a un empleo W2 a tiempo completo.

Qué ocurrió con tu crédito.

Qué obligaciones hipotecarias tienes actualmente.

Cuánto capital esperas recibir de la venta de tu vivienda existente.

Y qué estás tratando de comprar ahora.

Porque la solución quizás no sea encontrar un prestamista dispuesto a ignorar el problema.

La solución puede ser encontrar la regla hipotecaria que realmente entiende tu situación.

Fuentes y Lecturas Adicionales

La fuente principal para las reglas FHA analizadas en este artículo es el FHA Single Family Housing Policy Handbook 4000.1 de HUD. El Handbook contiene los requisitos aplicables relacionados con empleo, ingresos, trabajo por cuenta propia, crédito y fuentes de fondos para transacciones FHA.

FHA Single Family Housing Policy Handbook 4000.1⁠

Información de Contacto

Edgar DeJesus

NMLS #230414

Llama o envía un mensaje de texto: 561 223 9347

Correo electrónico: Edgar@TreasureCoastHomeLoans.com

Ayudando a compradores, propietarios y profesionales de bienes raíces en Florida a comprender sus opciones hipotecarias, ingresos de empleo, financiamiento FHA y la transición de una residencia principal a la próxima.

Divulgación Importante

Este artículo se proporciona únicamente con fines educativos e informativos y no constituye asesoramiento legal, fiscal, financiero, de inversión, inmobiliario ni hipotecario. Las leyes de impuestos sobre la propiedad, las propuestas constitucionales, las exenciones, los valores tasados, las tasas impositivas, los requisitos de elegibilidad y las reglas de implementación pueden cambiar. La información relacionada con propuestas legislativas o enmiendas constitucionales refleja la información disponible al momento de preparar este artículo y no debe interpretarse como una garantía de que una propuesta será aprobada, implementada o producirá un resultado fiscal específico.

Las obligaciones relacionadas con los impuestos sobre la propiedad varían según la propiedad, jurisdicción, valor tasado, exenciones, residencia, circunstancias de propiedad y otros factores aplicables. Los compradores y propietarios deben consultar con la oficina correspondiente del tasador de propiedades del condado de Florida, el recaudador de impuestos, un abogado o un profesional fiscal calificado para analizar sus circunstancias individuales.

Las estimaciones de pagos hipotecarios que incluyen impuestos sobre la propiedad pueden basarse en cantidades estimadas y pueden diferir de las futuras facturas reales de impuestos. No se deben asumir futuras reducciones o exenciones de impuestos sobre la propiedad al determinar si un prestatario puede pagar una hipoteca, excepto cuando sea permitido bajo los requisitos aplicables del préstamo y de suscripción.

La aprobación del préstamo no está garantizada y continúa sujeta a la revisión y verificación por parte del prestamista de toda la información requerida sobre el prestatario, crédito, ingresos, empleo, activos, obligaciones, propiedad, tasación, título, seguro y demás información aplicable. Las tasas de interés, Tasas de Porcentaje Anual, programas hipotecarios, créditos del prestamista, puntos de descuento, costos de cierre, requisitos de suscripción y disponibilidad de programas están sujetos a cambios sin previo aviso.

Innovative Mortgage Services, Inc. es un prestamista con licencia en Florida.

Company NMLS #250769

Originator NMLS #230414

Florida Mortgage Lender License #MLD178

Florida Mortgage Lender Servicer License #MLD2167

Equal Housing Lender



Nota Editorial: Este artículo fue preparado con asistencia de inteligencia artificial para investigación, organización y revisión gramatical. El contenido final fue revisado y aprobado por Edgar DeJesus NMLS #230414.